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近日，上海、杭州、深圳等多地爆发长租公寓暴雷跑路事件。8月24日，上海岚越公寓暴雷，办公室人去楼空；8月29日，杭州巢客公寓暴雷跑路，上万房东被骗；9月2日，上海寓意公寓疑似暴雷，并引得央视新闻跟踪报道。同时，上海、成都、广州、合肥等多个城市发布房屋租赁风险提示。那么面对如此频繁的长租公寓暴雷跑路事件，房东、租客应当如何合法维权？为应对类似事件，国家又出台了什么样的新规定呢？扬远律师今日为您解读。

1、委托代理？租赁关系？长租公寓托管协议难认定

在现实生活中，长租公寓往往采取的是代持物业模式，即长租公寓与房东签订《转租赁合同》或《委托管理协议》取得整套房屋，将房屋按照统一风格装修后，再以整租或合租的方式将房屋出租给租客，长租公寓以赚取房租差价或服务费的方式获得收入。

若房东与长租公寓签订的是一般租赁合同。那么房东、长租公寓及租客三者的关系是比较清楚的。即房东为出租人，长租公寓为承租人，租客为次承租人。根据合同的相对性原则，当房东与公寓解除租赁合同后，房东可以要求租客返还房屋，因此给租客造成的租金损失，租客可以向公寓主张返还。

若房东与长租公寓签订的是委托代理协议，即长租公寓作为房东的代理人，以房东的名义与租客签订房屋租赁合同，则此时房东为出租人，租客为承租人。若此时房东与长租公寓解除委托代理协议，并不影响房东与租客间已合法成立的租赁关系，房东无权要求租客返还房屋。

然而，对于《委托管理协议》在性质上究竟属于租赁合同还是委托代理合同，目前司法实践中尚有一定争议。扬远律师认为，对于委托管理协议的内容，不应仅依据文件名称进行判定，还要结合协议内容、协议履行情况（是否向房东定期支付租金）等情况，最终由法院进行具体判断。

2、房东如何解除租赁合同？能否强制租客直接搬离？

合同的解除权主要包括约定解除权和法定解除权两种。根据《合同法》第96条规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。解除通知的送达可以采取多种方式，房东可以根据协议的约定及可送达的实际情况，在当面通知、电话通知、邮寄通知、电子邮件通知等方式中，选择其中一种或多种方式通知解除托管协议。扬远律师建议您，在通知解除托管协议时，一定要注意以拍照、录音、录像的方式保存相关证据，最好选择用EMS进行邮寄送达。若上述通知方式均无法送达公寓方，房东也可以向人民法院起诉请求解除协议。

那么在通知解除托管协议且该通知已到达后，房东能否强制租客搬离呢？答案是否定的。2020年9月7日，为规范住房租赁市场，缓解住房租赁矛盾，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中第15条明确规定：住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。同时，《住房租赁条例（征求意见稿）》第47条规定：出租人未经承租人同意擅自进入租赁住房，采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退租赁住房，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

3、作为房东，可以通过那些合法途径维护自身权益？

首先，长租公寓暴雷跑路，房东和租客都是受害者。如果房东和租客能够各自让步，采取平等协商的办法解决矛盾，当然再好不过。另外，长租公寓暴雷往往涉及人数众多，因此涉案比较严重地区的派出所、居委会，也会建立各种形式的调解组织，进行调解，房东和租客可以利用此类调解组织或通过自行协商的办法，和平解决相关矛盾。

其次，若房东和租客未能达成调解，房东也不能采取强行撬锁换锁、断水断电等方式强迫租客办理。根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第18条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，若房东在解除租赁合同后通知租客办理，在经过一定合理期限后租客仍拒不搬离的，房东可以向人民法院起诉，待胜诉后申请法院强制执行，并要求租客支付逾期腾房期间的占有使用费用。

扬远律师提醒您，长租有风险，签约需谨慎。无论是房东还是租客，在面临长租公寓暴雷跑路事件时，应保持理性，并及时报警，尽量通过平等协商的方式解决矛盾。如您的权益遭受侵害，建议及早委托律师介入，通过合法途径维护自身合法权益。