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《安家》老洋房，到底能不能出售？

电视剧《安家》一经播出就备受关注、火爆荧屏。究其原因，除了第一次将“房产中介”行业推到大众面前之外，还可能包括其中或曲折离奇的剧情、或值得讨论的话题、或颇受关注的角色、或感同身受的经历……

剧情简介：平凡动人的爱情故事vs错综复杂的“老洋房”

江奶奶和宋爷爷是一对平凡的夫妻，两人一生无儿无女。两人到了迟暮之间，宋爷爷身体不好，江奶奶想把一套三层的老洋房出售，给宋爷爷治病。

这套老洋房原本是江奶奶姐妹三个人的、每人一层，后来两个姐姐分别将房子留给自己的儿子。因此，这套房是江奶奶和两个外甥共有的。两个外甥认为如果等到江奶奶和宋爷爷百年后再出售，就能通过继承分到更多财产，所以想尽办法阻挠出售老洋房。无奈，江奶奶没能如愿，房子没卖成，宋爷爷去世了。

出人意料的是，江奶奶此后到公证处立了一份遗嘱，决定把自己的一层老洋房无偿捐赠给国家。江奶奶过世后，两个外甥得知了遗嘱内容，永远无法出售老洋房，多分财产的目的最终落空。

Q:房产共有：法律怎么规定的？

A:法律上的“物”包括动产和不动产，房屋就属于典型的不动产。依据《物权法》规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。

因此，房屋共有包括共同共有和按份共有两种形式，两者最大的区别是能否对共有的房屋区分份额。按份共有人对共有的房屋按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房屋不区分份额、共同享有所有权。

Q:老洋房：共同共有还是按份共有？

A:《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

《安家》剧情多次交代，江奶奶和两个外甥各自拥有老洋房的其中一层，江奶奶是第二层的产权人。据此，可以推定他们三人已对产权份额作出约定，结合法律规定，老洋房当属江奶奶和两个外甥按份共有。退一步说，假使三人没有约定或约定不明，因江奶奶和两个外甥并不属于同一个家庭，也应当属于按份共有。

实践中，律师给您支招：直接看房产证，它会记载是按份共有还是共同共有。如是按份共有，会记载各自的产权份额。

Q:老洋房出售：江奶奶是否要征得两个外甥同意？

A:依据我国《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

根据上述分析，江奶奶是老洋房的按份共有人之一，其想要出售老洋房，就必须征得占份额三分之二以上的按份共有人同意。即，江奶奶仅享有三分之一的产权，出售老洋房就必须征得两个外甥其中至少一人的同意。

假设，如果老洋房是江奶奶和两个外甥共同共有，是否需要两个外甥的同意呢？答案是肯定的，共同共有需征得全体共有人同意。

Q:财产捐赠：江奶奶将房产无偿捐献国家，有无法律依据？

A:剧中交待，宋爷爷去世后，江奶奶本人到公证处立了一份遗嘱，决定将自己的一层房产无偿捐献给国家。其法律依据是什么？

根据我国《继承法》之规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承，也可以赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。因此，江奶奶所立遗嘱将房产无偿捐献给国家，其本质上就是一种“遗赠”，只不过“遗赠”的对象是国家，不是普通的自然人。

后续思考：江奶奶去世后，老洋房永远卖不出去了吗？

结合剧情，两个外甥在江奶奶去世后，打算出售房产，却得知江奶奶到公证处立下遗嘱将自己的房产无偿捐献国家，恼羞成怒找到中介理论。中介放下狠话：老洋房永远卖不出去了！果真如此吗？法律规定有无障碍？

江奶奶去世后，国家就成为了老洋房的产权人之一，老洋房的共有人就变成了国家和两个外甥。我国《物权法》第一百条明确规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。由此，如果两个外甥坚持出售老洋房，并不是“无法可依”，可以通过拍卖、变卖的形式进行变价，分割变价所得。

然而，毕竟涉及“国有资产”，能否拍卖、变卖或折价？怎么实现拍卖、变卖或折价？折价后又该如何处理？个人能否买卖国有资产？是否涉及国有资产流失等风险？……实践中，一系列问题更是障碍重重、根本无从下手。

所以，理论上老洋房可以继续出售，但实践上太难了，可能卖不出去了！

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