公司律师顾问

新型冠状病毒爆发至今，牵动了无数国人的关心，从微博实时更新的疫情地图、朋友圈频频转发的预防文章、企业应对疫情开展举措、员工劳动权益保障等问题中，均看到了疫情影响下的改变，而本次疫情在合同法领域中属于何种性质？今天，扬远律师民商事团队将从疫情合同法律性质出发，为您分析合同法项下合同履行问题。

一、情势变更 不可抗力

合同法层面中，本次疫情定性可能属于不可抗力或情势变更，具体应参照合同约定，以及疫情对不同合同的实际影响。

不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。若认为本次疫情属于不可抗力，需证明其客观性（如通过疫情期间政府政策举证），亦需证明关联性（如疫情给合同履行造成影响，造成一方履行困难）。

情势变更：是指合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。情势变更与不可抗力相斥，若认为本次疫情属于不可抗力，需证明合同订立之初客观情势须达到异常的程度（如等价关系严重破坏、政府经济政策变动）。参照目前司法实践中对于“非典”法律性质定义，此类疫情被认定为不可抗力、情势变更情形均有，且法院对是否属于情势变更情形具有较大自由裁量权，纵观此类判例疫情影响下合同履行问题，往往参考如下情形：合同中是否对此类情形履行问题进行约定、疫情严重程度、疫情与合同履行不能是否有直接因果关系。

二、租赁合同履行问题

对承租人而言：应先审视承租人租赁目的，若有证据证明因疫情影响房屋已无法实现租赁目的（如居住、经营），可结合不能使用房屋给自身造成的损失，主张免租或部分免租。若与房屋出租人达成减免租金合意，需要及时固定（短信、微信聊天记录）；若认为房屋后续无继续履行可能性，应及早向房屋出租人下发解除合同通知，减少后续损失。但注意的是，承租人应注意按时支付房屋租金义务，避免后续承担不必要违约责任。

对出租人而言：因房屋往往已交付，出租人几乎不存在履行不能问题，是否协商减免租金，出租人可先看房屋租赁合同约定（往往对此类情形进行规定），再可结合承租习惯、后续履行可能性、出租稳定情况看是否需协商减免租金。

三、买卖合同履行问题

对出卖人而言：疫情影响情形下，合同履行不能往往发生在出卖人一方，若及早预料到无法按买卖合同约定时间交付，应及早以书面形式进行沟通（参照不可抗力情形下通知义务），列明目前疫情影响造成履行困难，暂定后续正常履行时间，并确认买受人知悉。若双方对解除合同达成一致，也需计算为交付货物已花费工作成本，后续在买受人已支付货款中进行抵扣。

对买受人而言：往往买受人后续会签订其他协议，对购买物品加工或再次出售，因此需考虑是否会影响后续其他合同履行问题，及时沟通下家，明确在下家中需承担违约责任，以此作为基础与出卖人沟通。

疫情无情人有情，合同最初是在友好基础上协商达成一致，合同的履行亦应将贯穿诚实、信用原则，建议合同双方结合疫情先友好协商，若涉及合同解除、违约责任问题建议在专业律师指导下进行。扬远律师民商事团队，专业处理合同纠纷、争议解决问题，且因本次疫情影响，扬远律师团队愿努力践行社会责任，已为您开通24小时公益法律咨询专线，与您共渡难关：021-68823283，18516773845；合伙人热线：13818596395；邮箱：office@yangyuanlaw.com。（扬远公益：疫情之下的社会责任与法律担当）

奉法者强！扬远律师团队愿以专业力量助托中小企业共渡难关！