公司律师顾问

案例简介：

2016年2月，我市浦东新区的何女士考虑到父母的身体状况和子女的就学问题，打算将自己名下的一套产权房进行置换。于是2016年3月，何女士和本市某中介公司签订《居间协议》，委托该中介公司提供居间服务。《居间协议》约定佣金3万元，另约定：签订买卖协议，即表示居间成功，何女士应支付全额佣金。后通过该中介公司居间介绍，何女士相中了本市静安区顾先生的一套电梯房。2016年4月1日，双方签订了《房地产买卖协议》，约定房屋总价200万元，分两期支付，买卖协议签订后一个月内签订《上海市房地产买卖合同》，5月30日之前办理过户和交房手续。买卖协议签订当天，何女士向顾先生支付定金2万元。

然而，买卖协议签订后不到一周，由于何女士名下产权房未能及时出售导致不能及时和顾先生签订正式买卖合同并支付首期房款，双方经协商，一致同意解除2016年4月1日签订的《房地产买卖协议》，何女士同意顾先生没收2万元定金作为自己应承担的违约金，后双方未再继续交易。

2016年6月1日，该中介公司以一纸诉状将何女士告至静安法院，要求何女士支付佣金3万元。何女士深感棘手，后委托扬远律师处理。

扬远律师分析后认为：首先，《居间协议》约定的“双方签订买卖协议，即表示居间成功，何女士应全额支付佣金。”条款系中介公司事先准备好的格式条款，明显免除了居间方的责任、加重了何女士的责任，应属无效条款。其次，根据上海市的二手房交易惯例及居间方应提供的服务，中介作为居间方，其主要义务包括提供带看房服务、促成双方交易、协助办理审税、过户、交房等内容。本案中何女士和顾先生因种种原因交易未继续进行，中介公司仅提供了部分服务，故无权主张全额佣金。

基于上述法律分析，扬远律师形成了自己的代理思路并为当事人制定了应对策略，最终法院未支持该中介公司的全部诉求，酌情判决何女士支付佣金3000元。

扬远律师点评：

就上海而言，通过居间方进行房屋买卖或租赁占据了重要比例。扬远律师提醒您：一、在签订居间协议之前，请您一定警惕其中免除对方责任、加重自身责任的格式条款，一旦产生纠纷，可以主张该部分条款无效。然而，需要注意的是，并非所有的格式条款当然无效，还应当结合具体内容具体分析。二、一旦因佣金或中介费产生纠纷，请务必审视居间方是否尽到了自己的应尽义务，如果居间方未尽到自己的主要义务，则可以主张适当扣减佣金。当然，这里需要强调的是，司法实践中只要居间方提供了主要服务内容，即有权获得全额佣金，不宜过分苛责居间方。