公司律师顾问

2017年6月，钱先生将自己名下某市房屋出租给远房亲戚居住，双方签订了为期2年的《房屋租赁合同》，约定租金为5000元/月，每季度初以银行转账的方式支付；但合同中并未约定明确的解除条款。

其后，钱先生来沪工作，亲戚也在按时支付租金。2019年6月，《房屋租赁合同》到期，双方并未续签新的书面合同，但亲戚仍继续租住在该房屋中并支付房租。然而，自2020年6月以来，该亲戚却多次以资金紧张为由拖欠房租，至今已欠付钱先生租金6万余元。

钱先生考虑到自己每月也有车贷、房贷需要偿还，期间便多次跟亲戚沟通，希望其能够搬离房屋以便重新出租，并承诺可为其减免部分房租。但亲戚却明确表示拒绝搬离，且拒不支付欠付租金。

万般无奈之下，钱先生向扬远律师求助，咨询如何解决此事。

一、通过电话、微信、发函等方式解除

根据《民法典》之第七百三十四条之规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁性质转化为不定期租赁，故本案属于典型的不定期租赁合同纠纷。

在不定期租赁中，出租人、承租人均可以随时通知对方解除合同，但应给予对方一定的合理期限（通常认为合理期限为一个月）。

根据《民法典》规定， 当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。关于通知的形式，实践中主要包括口头通知、电话通知、即时通讯聊天工具通知、书面通知、电子邮件等形式。

结合钱先生在外工作的实际情况，扬远律师建议钱先生可以采取电话通知、微信等即时通讯聊天工具告知、书面函告等方式，通知其亲戚解除租赁合同。

值得注意的是，在通过电话通知时应当注意保存录音；通过微信聊天告知时应当注意保存相应截图；发函解除时应当注意保管好邮寄凭证、签收凭证，以备未来发生诉讼作为证据使用。

二、直接通过民事诉讼、仲裁方式解除

现实生活中，存在一些承租人故意不接听出租人的电话，拒绝签收出租人邮寄的信函等情况，致使出租人解除租赁合同的通知不能送达，此时出租人可以采取什么方式维权呢？扬远律师认为，根据《民法典》第五百六十五条规定，类似情况下，出租人可以不通知对方，直接以提起诉讼或仲裁的方式依法主张解除该租赁合同。

本案中，若钱先生选择不通知其亲戚，而直接以诉讼（或仲裁）的方式提出解除合同，则应当如何确定该《房屋租赁合同》的解除时间呢？在现行司法实践中，主要存在以下三种观点：

1、《房屋租赁合同》自起诉（或申请仲裁）之日解除；

2、《房屋租赁合同》自判决（或仲裁）生效之日解除；

3、《房屋租赁合同》自起诉状副本（或仲裁申请书副本）送达承租人之日解除。

扬远律师认为，虽然上述三种观点看似都有一定的合理性，特别是第1种观点更有利于保护出租人的利益。但扬远律师认为，根据现行法律的规定，第3种观点更具有合理性。其主要理由如下：

我国现行《民法典》第五百六十五条已明确规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

从理论上而言，合同的解除权系形成权，发生合同解除的法律效力，必须满足两个条件：A、解除权人发出解除合同的通知；B、相对方收到该解除合同的通知。因此，在当事人起诉（或申请仲裁）之时，只能视为其发出了解除合同的通知；若相对方并未收到该起诉状副本（或仲裁申请书副本），则不满足《房屋租赁合同》解除的法定条件。