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“3·15”晚会会受疫情影响延期至7月16日播出，其中万科尚城精装房漏成水帘洞、春秋华庭问题房被强制收房的话题将精装修房容易发生的问题推进了大众视野，今天扬远律师从司法维权的眼光，辨析维权途径。

2018年11月广州万科尚城业主验房时，发现自己的新房在楼上做蓄水试验时，楼下卫生间“秒变水帘洞”，其中最先收房的201户中，竟有146户出现漏水情况。精装修费高达每平米10000元至13000元的房子，竟会漏得像“水帘洞”。其实，精装修的房屋出现质量问题已不是新的话题。

司法判例一摘要：

被告海南某房地产开发有限公司将其位于海甸岛沿江江五西路北侧阳光海景D401房（该房带装修）出售给原告赵某，由于被告对其房屋装修使用不达标水泥砂浆和防水材料，而导致原告房屋客厅天花板中间大块石灰块脱落、屋内墙体也出现裂缝的现象，发生了原告无法正常使用房屋，财产遭受损害的事实，对此被告应承担由此引起的损害赔偿责任，且按《商品房销售管理办法》第三十三条的规定及经被告2007年和2008年两次修复，仍然没有任何效果的事实，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款的规定判决：一、被告海南某房地产开发有限公司须在本判决发生效力之日起十日内赔偿原告赵某房屋修缮费29323元；二、被告海南某房地产开发有限公司须在本判决发生效力之日起十日内支付给原告赵某维修期间在外租房居住一个月的租金800元。

司法判例二摘要：

法院审理认为，房地产公司虽然对漏水部位进行了维修，但并未将涉诉房屋内因漏水造成的损坏部位恢复原状。所以对于吴某主张要求将涉诉房屋内的设施及装饰装修按照合同约定恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。同时，吴某因涉诉房屋漏水及未及时恢复原状导致其无法实际入住属事实，由此产生的相应损失房地产公司应予赔偿。

扬远律师注意到，司法实践中对于消费者在此情形下可以单方解除购房合同的情形并不多。也就是说，大部分判例中，消费者遇到精装修房屋质量问题不得不去诉讼时，提起或最终被支持的诉讼请求很大一部分是与修复、重做、补偿损失有关，而非直接解约退房。

收房后，买受人作为受损害方有权选择要求开发商继续保修或直接退房吗？

一、 主体结构问题可退房

首先，当房屋交付时主体结构验收不合格，那显然是无法满足居住目的，可以根据合同法第九十四条规定由消费者提起解约、退房。

《建筑法》第60条规定，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。因此，《最高院解释》第十二条中的“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程。

房屋的地基基础工程和主体结构工程是一项工程的基石，如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中存在质量问题，即使其他工程质量再好，也无法保证整个工程的质量，这种情况下，消费者当然可以退房。

二、 非房屋主体结构问题不可任意退房，以维修为主要救济方式

当房屋的非主体结构出现问题，如屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程存在瑕疵，除非该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度，否则不能达到解除合同的目的。

但对“严重影响正常居住使用”的判断标准如何把握，在实践中存在不同观点。法官作为审判人员，会根据个案情况，结合生活常识和经验作出认定。

从诚信原则和契约精神出发，买受人在选择违约责任的方式时，如果房屋出现的质量问题通过维修可以补救，亦不应解除已经订立的有效合同。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。在此，扬远律师对精装修房屋质量问题的维权方案提供以下几点指南：

1、 收房时，当精装修房未达合同标准，业主当然可以选择不收房。若收房后才发现的，业主也仍可要求房地产商承担违约责任。

2、 开发商如果合同中已经约定违反精装修标准赔偿条款的，业主可以直接按照合同约定进行索赔。

3、 如果合同中未明确约定赔偿条款，业主在发现房屋存在质量问题时，也有权要求房地产商承担房屋修复或退赔责任（视程度）。

4、 此外，业主还有权要求赔偿因装修质量问题造成的财产损失，以及在修复期间的合理损失。

附：该类型案件援引法条一览

《合同法》

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　　

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 
　　第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

扬远律师也要在此提醒广大消费者，在签订精装修房购房合同时应明确装修标准、违约责任等事项，遇到纠纷应当第一时间寻求专业法律帮助，明确诉求，尽早止损。