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律师说法:签订合同后房价上涨,是否属于情势变更?

房屋买卖的双方在签订合同后,因房地产市场的变化,房屋价格发生大幅上涨,这是否属于情势变更?卖方能否以继续履行该合同会显失公平为由要求变更合同价格或者解除合同?今天,扬远律师通过一则最高院的案例为您分析其中的答案。

基本案情:

2006年5月,卖方邵某与买方安某签订《房屋租售合同》,约定房屋总价为60.8万元;但因该房屋暂无法办理过户手续,卖方先将房屋出租给买方使用,年租金5万元,租期届满后办理过户手续、支付房屋总价款。随后,卖方将房屋交付买方使用,买方按约交付租金。2010年租期届满后,买方要求履行房屋买卖合同,办理过户手续。卖方以房屋价格大幅上涨为由,拒绝按原合同约定内容履行。

为此,买方安某诉至法院。卖方邵某辩称继续履行将对其显失公平,属于情势变更。一审法院认定双方签订《房屋租售合同》以后房价上涨,不属于情势变更,判决继续履行合同,买方支付房款60.8万元,卖方配合办理过户手续。而后,卖方邵某提起上诉,二审法院认为按原定合同价格履行对卖方显失公平,故在维持一审判决基础上判决买方补偿卖方房款70万元。随后,买方向省高院申请再审,省高院维持二审法院判决。最后,买方安某仍不服遂向检察机关申诉。最终,最高院改判维持一审法院判决。

最高院裁判的主要理由是,合同签订后房屋价格大幅上涨可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,不属于情势变更,故基于公平原则,合同一方以房屋价格出现大幅上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持

律师分析:

何为情势变更?情势变更是民法中的一项原则,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生客观情况重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同会显失公平,因此允许变更合同内容或解除合同的原则。

关于情势变更的主要法律依据,是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条,具体内容是:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

就上述案例来说,租售合同同时包括租赁、买卖两个法律关系,其中买卖关系约定租期届满后履行,期间房价大幅上涨,属于合同订立后出现的重大变化。显然,该变化超出双方的预见,但在房屋交易过程中仍应属于正常的商业风险,因此不能适用情势变更的规定请求调整合同内容或解除合同。

因此,扬远律师提示您:诚实信用是民事活动的最基本原则,合同一旦签订即对双方具有约束力,双方均应全面履行。如果在房屋买卖合同签订后出现了双方均不能预见的重大变化,仍应判断是否属于正常的商业风险,切勿盲目认为属于情势变更、显失公平而直接要求变更合同内容或解除合同,否则极有可能面临违约的风险并承担法律责任。

【案例信息:安妍、邵庆珍房屋买卖合同纠纷再审民事判决书[最高人民法院(2017)最高法民再26号]】

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