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房地产开发企业在城市棚户区改造项目中合法权益的维护之道

中国的城市棚户区改造进程与城镇化进程是齐头并进的。在棚户区改造进程中,地方政府往往缺乏改造资金,其一般的操作模式为:寻找一家有实力的房地产开发企业,以委托代建方式进行合作,由房地产开发企业垫资完成棚户区拆迁、过渡、安置房建设,政府以适当资金奖、补加捆绑其他土地商业开发,使房地产开发企业弥补损失并获利。

安置房建设与其他土地商业开发捆绑(即所谓“以房换地”)是大多数地方政府采用的棚户区改造模式,并在实践中取得了巨大的成效。

然而,也有不少地方政府不兑现承诺的“以房换地”,致使房地产开发企业失去了商业开发获利的可能,损失惨重引发纠纷。在遭遇地方政府根本违约的情况下,如何最大限度的维护自身合法权益,是一个疑难、专业又复杂、纠结的综合问题,必须引起房地产开发企业的足够重视。

2018年,扬远律师团队代理某房地产开发企业参与了内地某三线城市因棚户区改造协议履行所引发纠纷的处理,对如何最大限度全方位维护房地产开发企业合法权益进行了深入思考与论证,并据此向违约方提出了全方位的赔偿方案。

为使自身合法权益得以有效维护,现就城市棚户区改造协议签订及履行过程中,房地产开发企业应当注意的问题梳理简述如下。

一、房地产开发企业参与城市棚户区改造项目的背景梳理

1、城市棚户区改造是关系国计民生的重大工程,并非纯粹的房地产开发;具有极强的政策性,也不是单纯的法律事务。

2、国家各级政府高度重视城市棚户区改造,出台大量政策性文件,并明确棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外,还允许在改造项目里,配套建设一定比例商业服务设施和商品住房,支持让渡部分政府收益,吸引开发企业参与棚户区改造。

3、地方政府在与房地产开发企业签订的改造协议里,往往约定用于商业开发的地块,开发所得收益用于弥补棚户区改造的成本投入,并获利。而且往往还会配以主管机关、主管领导签字确认的开发规划图,甚至还会明确商业开发的容积率等具体指标。

4、棚户区改造协议或其附件补充协议还往往约定以招拍挂方式出让,由政府设置相应附加条件以保障房地产开发企业获得约定地块的使用权和开发权。

5、在房地产开发企业投入巨额资金完成拆迁、过渡及安置房建设后,政府出于种种原因不再兑现“以房换地”合同条款,致使商业开发落空。由此争议与纠纷再所难免,甚至引发法律诉讼。

二、房地产开发企业在棚户区改造协议签订、履行过程中应当关注的问题

1、要特别关注协议主体

在棚户区改造项目中,相对方往往是政府授权委托的某一机构。房地产开发企业应当明确和自己签约的对方具体是谁,是否有地方政府的书面授权文件,并且要专门建档,妥善保存。否则日后向谁主张权利都存在法律障碍。

2、要特别关注双方权利义务的具体内容

从棚户区改造的内容来看,房地产开发企业的主要义务是对棚户区改造项目承担拆迁、过渡费支付、安置房建设,并承担相应的投融资成本。而地方政府的主要义务是办理相关立项、审批、协调,以及将事先约定的用于商业开发的土地收储,按政策程序进行招拍挂后,保障房地产开发企业获得土地使用权并自主开发建设。

3、要特别关注可变现物权的处置权利

地方政府往往在缔约阶段承诺,在安置房安置居民后的剩余房源及其配套商业用房、车库车位交由房地产开发企业自行处置。要将该类承诺明确写入正式签订的改造协议书中。如之前已有会议纪要记载,则需在正式协议中明确,此类会议纪要等书面文件作为改造协议书的附件,成为其不可分割的一部分。使此类处置权真正成为自己的法律权利。

4、要特别关注相对方义务的具体描述

地方政府的合同义务,需要以条款形式固定下来,如立项审批时间,以奖代补资金的拨付时间与金额,商业开发土地的具体位置、规划图,招拍挂的具体时间与附加条件,商业开发土地的具体指标,如容积率、配套费的减免等内容,均需明确具体的写入协议中。以确保房地产开发企业相应权利的落实到位。

5、要特别关注协议的变更

棚户区改造协议签订后,履行过程中,一旦发生需要签订补充协议,需要变更某些合同条款情形时,房地产开发企业要特别关注,尽量委托专业顾问律师共同参与,以规避、防范可能出现的风险与陷阱。

如安置房项目发生规划设计变更,需要签订补充协议,此时需要变更的不仅仅是安置房建设本身,还会引发一系列的重大变化,如总投资金额将增加,房地产开发企业的投融资成本会增加,工程施工合同也会相应发生变更,预定工期会延长,原来向安置居民承诺的交房时间会延后,临时过渡费会增加。

又如,原来约定的某个商业开发地块因某种原因出让给了第三方,则相应的替代方案就应当成为补充协议的重要内容。

这些变更有些是人为的,有些是无法预见的,但无论如何,房地产开发企业在这种情形发生时,需要特别关注,以免给后续履约造成重大缺陷而无法补救。

6、要特别关注证据的固定与保留

棚户区改造项目历时较长,期间会形成大量的协议、文件、纪要、往来函件、收付款,这些都是重要的履约与维权证据资料,甚至其重要性与协议本身不相上下。扬远律师团队提醒房地产开发企业,应当指定专人建档,分门别类的保管这些书面资料。一份文件就可能关联到价值数百万元利益。

当与相对方进行沟通或协调某个具体事项时,应以书面方式进行,哪怕已经提前进行了口头或电话沟通,后续也要以书面方式进行确认。书面方式不一而足,可以是电子邮件、挂号信、往来函件、会议纪要、补充协议等。要牢牢树立“书证就是利益”的观念。

三、房地产开发企业在发生纠纷时应当关注的问题

此阶段,应关注的问题只有一个,选择专业的律师团队及时介入。

棚户区改造项目涉及的法律关系复杂,参与主体众多,并非一般律师能够把控应对。房地产开发企业应当及时寻求有专业技能和经验的律师团队介入,哪怕前期已有律师团队提供法律服务,如其不能胜任,需尽快另行寻求专业律师团队。这对于后续维权非常重要。

扬远律师团队代理的某三线城市棚户区改造协议纠纷中,就发现,前期为房地产开发企业提供服务的律师在专业、经验和能力上均无法胜任。

我们接手后,经过紧张、仔细、深入的研究案情,及时制订谈判策略,重新固定索赔主张,精准阐明索赔理由,并以法律意见书方式不可撼动的论述关键问题,其中仅主张的预期可得利益损失一项,就增加索赔金额达数亿元,及时扭转谈判的不利局面,为最终妥善解决问题创造有利态势。

律师团队在参与此类纠纷的代理工作时,其价值不仅仅是协助房地产开发企业提出全方位的索赔主张,依法维权,更要让相对方真正明白,在城市棚户区改造项目中:

1、房地产开发企业与地方政府是平等的合同主体,双方是民事合同关系;

2、合同是合法有效的,各自的义务必须全面履行,违反就是违约,就有相应的代价;

3、违约责任并不是一方简单的想象,它将远远超乎想象;

4、发生纠纷后的协商解决是对相对方的尊重,法律诉讼并非不可能,最高人民法院对此类纠纷已经做出过司法裁判,结果对相对方十分不利;

5、放低姿态,积极协商,充分合理补偿,才是解决问题的双赢法则,也是提升自身形象的不二之选。

上海扬远律师事务所公司法务团队,长期专注于公司治理、合规风控、股权激励、融资方案审查与PE/VC应对、创始股东控制权方案优化、家族企业股权顶层设计等综合型、疑难复杂公司事务的法律解决。

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