法律咨询热线:021-68823283   18516773845
 
扬远析法:一房二卖,房屋归属如何判断?

随着这些年房价的飙升,因后悔房屋出售价格过低而反悔进而一房二卖的情况层出不穷,本次扬远律师将为大家介绍一下一房二卖出现时,谁可以获得房屋的产权,又怎么样保障自己的权利呢?

对于“一房二卖”纠纷的物权保护顺位问题,法律并没有明确的规定,导致实务中法院对此认定的标准不一,有些地区法院根据最高院《物权法》司法解释(一)征求意见稿的精神针对此问题出台了相应具体的指导意见,例如《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》,但多数地区并无具体规定。

案例介绍

2017年7月8日,经第三人某经纪公司居间介绍,原告李某与被告钱某签订《房屋买卖合同》,2017年7月26日晚19时许,被告钱某向原告李某明确表示将不再继续履行合同。原告李某与被告钱某多次沟通,要求继续履行合同但均被拒绝。原来,2017年7月24日,被告钱某与案外人郭某经上海某房地产经纪有限公司居间,就涉诉房屋另行签订《房屋出售合同》,成交价格为440万元。为维护自身合法权益,原告李某诉至法院,请求被告钱某继续履行房屋买卖合同。

法院认为

被告钱某将涉诉房屋一房二卖的事实清楚、证据确凿,被告钱某之行为严重背离诚实信用,恶意侵害交易安全,损害他人利益造成矛盾纠纷,属于恶意违约。

由于原告李某就涉诉房屋与被告钱某签订的《房屋买卖合同》的时间早于案外人郭某就涉诉房屋与被告签订的《房屋出售合同》,而前述两份合同的履行程度相同,况且,本院根据原告的财产保全申请已经对涉诉房屋采取的查封措施,原告作为购房人的《房屋买卖合同》具备继续履行的条件。基于前述原因,案外人郭某与被告钱某签订的《房屋出售合同》无论是在法律上还是在事实上将不可能继续履行。况且,案外人郭某已经依法另行提起诉讼,要求解除合同、退还定金并赔偿违约金与中介费。据此,原告李某确认其与被告钱某之间的《房屋买卖合同》合法有效并继续履行,于法有据,于情合理。

裁判结果

被告钱某继续履行合同,协助原告李某办理涉诉房屋过户等事宜。

扬远分析

一般来说,之所以会发生一房二卖的情形通常是因为第二个买受人出价更高,房屋所有人为了获取更大的经济利益不惜承担第一份合同违约的责任。

根据《合同法》,房屋所有人在已经与第一买受人订立了房屋买卖合同以后,就应当遵守合同,诚信履行合同义务。将房屋再次出卖于第二买受人的行为,属于对合同义务和诚实信用原则的违反,构成典型的违约行为。

但并不能以此否定第二份买卖合同的效力。首先,若第一份买卖合同尚未履行或未履行完毕,房屋所有权未发生转移,房屋在物权归属上仍然属于出卖人所有,出卖人将房屋出售于他人属于有权处分。即使第二个买受人明知房屋已被出售的事实,但因为在市场经济交往中,法律允许正当的竞争,故其介入行为也较难构成《合同法》第52条第二项之“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”,所以第二份买卖合同为有效合同。

其次,若基于第一份买卖合同,房产已经完成了交付并办理了所有权转移登记手续,第二份买卖合同仍然是有效的。此时,房屋所有权已移转至第一个买受人,出卖人与第二个买受人订立买卖合同的行为属于无权处分,但根据《买卖合同司法解释》第3条的规定,无权处分之买卖合同的效力也是确定有效的。

综上,发生一房二卖的情形,两份合同的效力都是确定有效的,两个买受人都对房屋所有人享有合法的合同债权,都可以依据《合同法》第135条及第107条主张买卖合同的原初的继续履行。

那么在合同都有效力的情况下,房屋到底归谁呢?

结合司法实践,我们认为在一房二卖的情况下,确定房屋所有权之归属应当综合考虑多种因素、区别讨论:

1.一房二卖后,已经办理房屋所有权转移登记的买受人取得房屋所有权,其他买受人只能向出卖人主张解除合同及违约损害赔偿;

2.买受人均未办理房屋所有权转移登记的,则已经实际合法占有房屋的买受人可要求办理房屋所有权转移登记、取得房屋所有权;

3.买受人均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,需综合考虑其他履行因素,如两个买受人不同的诉求主张、履行成本,实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等综合判断两份合同继续履行的可能性来确定房屋的最终归属。

相关法律法规

《合同法》

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

上海房产律师网 | 邮箱登录