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二手房买卖中,卖家不迁出户口该怎么办?

我们都知道,二手房的交易过程比新房复杂的多,在复杂的交易过程中,各种纠纷也会随之而来。本次扬远律师将为大家介绍二手房交易过程中比较常见的户口纠纷。在买受人发现自己购买的房屋里还登记着他人的户口时,该如何解决此问题?

一、卖家户口不迁出,买受人承担的风险

1、入学的学位被占用

卖家户口不迁出去,最直接的问题就是学区房的学位被占用。很多买二手房的业主就是为了孩子入学而购买的学区房。如果卖家户口没迁出去,或者学籍被占用了,孩子无法顺利入学,损失可就无法估量了。

2、可能产生债务纠纷

如果卖家涉及债务纠纷,户口还在房屋里,债权人可能会对房屋申请保全用以抵押或抵债,法院也有可能会按照户口地址投递法院传票。

3、转卖时影响成交价

这样的房屋如果再次转售,新的购房者得知这种复杂的户口关系,一般都会犹豫,毕竟一套房产动辄几百万,涉及的人越多风险也越大,这很有可能影响房屋价值。

4、拆迁补偿影响分配

还有一种风险就是拆迁补偿,虽然拆迁不一定看房屋内户口,但在实际操作的时候还是有可能会根据户口书分配补偿款,如果遇到一个贪心的卖家,又将是无休止的麻烦。

二、如何尽可能地规避风险

买受人在买房的过程中,如果想要避免户口纠纷,可以做好以下几点:

1、签订合同前一定要核实房屋里的户口登记情况

首先,买受人可以要求卖家出示户口本,并复印保留凭证,通过审查卖家的户口本,大致了解卖家家庭的户籍情况。其次,可以前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买受人可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活,可以要求卖家同自己一起到派出所调阅。如果卖家拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。

2、在房屋买卖合同之中,对户口迁出时间和违约责任作出明确约定

在购买二手房时,为了避免交易过程中的户口纠纷,买受人最好在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。比如,卖家必须在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,在户口迁出之后买受人再支付相应的房屋价款,若没有按期迁出户口,卖家需支付相应的违约金。

为了保险起见,在合同之中,还可以特别约定买受人的单方解除权,若卖家最终拒不迁出户口,则买受人有权单方解除合同,卖家应当退还全部房款并承担违约责任。

三、扬远总结

过去,卖家不迁户口经常使买受人处于不利地位。因为按照之前的法规条款,在产生户口纠纷时,一方面,公安机关无法强制将卖家的户口迁出,仅能在原户主自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续;另一方面,户口迁出涉及行政机关的职权,并非民事纠纷,所以也不属于法院管辖范围。买受人提起诉讼只能通过合同约定违约责任的形式来督促卖家将户口迁出,无法要求法院进行强制迁移。

但当卖家出于更大的利益或者说更优质的资源考虑,甘愿承担违约责任;或者交易房屋上登记有第三人的户口,而卖家根本无法控制时,买受人要承担的风险依然非常大。

所幸上海市于2018年5月1日起开始实施的《上海市常住户口管理规定》有了明确的强制迁移制度,其中第三十二条规定:房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。

可以说有了户口强制迁移制度,解决户口纠纷从以前的只能使用经济手段变成了可以依赖公安机关使用强制手段,这是所有房屋买受人的福音。扬远律师希望国家层面也可以尽快完善户口方面的法律法规,在全国施行户口强制迁移制度。

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