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导读：双方签订了房屋租赁合同，承租人未经出租人同意擅自改变房屋结构，出租人有何救济途径，以维护自己的权利？今天，扬远律师就告诉您可以通过哪些方式维护自己的权利。

双方签订了房屋租赁合同，承租人未经出租人同意擅自改变房屋结构，出租人有何救济途径，以维护自己的权利？出租人可否要求解除合同？可否要求恢复原状并赔偿损失？如果可以，可以通过何种方式？今天，扬远律师为您分析上述问题。

案例简介：

陈某名下有一套产权房，因为紧邻某商业街，故将该房出租给王某以经营餐饮使用。双方于2017年3月10日签订租赁合同，租赁期限为两年（自2017年3月10日至2019年3月9日）。由于该产权房建造于上世纪80年代，故双方在租赁合同中约定：“未经陈某书面同意，王某不得擅自改变房屋的承重结构或扩建。”2017年10月1日，陈某发现王某为了增加使用面积，擅自将房屋客厅和卧室之间的承重墙予以打通，房屋顶部出现裂缝。经多次交涉，王某拒绝恢复原状并赔偿损失。

无奈之下，陈某将王某诉至法院，要求：一、解除双方的房屋租赁合同；二、要求王某恢复原状并赔偿损失。诉讼过程中，王某辩称：1、双方租赁合同未到期，其行为并未改变房屋承重结构，陈某无权提前解除合同；2、即便王某改变房屋的承重结构，但双方租赁合同并未约定陈某有权在此情形下提前解除租赁合同；3、关于房屋顶部出现的裂缝，并非其拆除客厅和卧室的墙体导致，系因房屋自己年久导致。

法院裁判：

法院经审理后认为，双方签署的房屋租赁合同系各自真实意思表示，均应按约履行。王某擅自拆除墙体的行为已构成违约，双方合同虽未约定此情形下陈某有权解除合同，但该违约行为已经构成陈某依照法律规定解除的理由，陈某有权通过诉讼行使法定解除权；王某擅自改变结构的行为已经给陈某造成了损失，应当恢复原状并赔偿损失。最终判决支持了陈某的全部诉讼请求。

律师评析：

根据《合同法》的规定，合同的解除包括约定解除、协商解除和法定解除三种形式。本案中，双方租赁合同未约定陈某有权在王某擅自改变房屋结构的情况下可以解除合同，纠纷发生后双方也未能通过协商房屋解除合同，但需要注意的是依据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条的规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第219条的规定处理。”据此，陈某有权通过诉讼的方式行使法定解除权，提前解除双方的租赁合同，并要求王某赔偿因擅自改变房屋结构导致的损失。

扬远律师认为，本案的争议焦点是合同的三种解除方式。对于合同的违约方，请切忌盲目认为合同没有约定合同解除的情形，自己坚决不同意解除合同，守约方就没办法达到解除合同的目的。您的违约情形具备法律规定的解除条件时，守约方完全可以通过诉讼要求解除合同。

总之，扬远律师建议双方在签订合同时，应尽量考虑到双方的权利义务及可能出现的违约情形，包括权利的救济方式、违约责任的承担，必要时可以委托专业人士审查或起草合同；同时，如果一旦产生纠纷，可以第一时间咨询专业律师，寻找解决纠纷的最佳途径，最大程度保障自身的权益，将损失降至最低。

上海扬远律师事务所专注于处理房屋买卖、房屋租赁等合同纠纷，以认真、严谨、专注、专业的精神保障您的权益。