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公房承租权是我国上世纪实行的特殊政策的产物，它带有福利性质，虽然该项福利的授予对象往往是承租人的家庭，但在分配时有明确的原始受配人。而实践中，部分原始受配人往往因为成家立业等原因把户口迁离公房，导致公房管理单位认为原始受配人的同住人资格丧失，从而不承认其拥有承租权。扬远律师事务所的专业房产律师团队通过代理一则典型案例，对这一法律问题进行深入的分析。

案例简介：

本市居民李先生于2002年1月因房屋动迁在本市某区获得一套安置房屋，被安置人口为李先生、李先生母亲（已故）及李先生弟弟（已故）。后李先生因个人原因未及时报入户口，且婚后一直随配偶居住，未获得过其他福利性质的公房。2005年，李先生、李某、李先生的母亲及弟弟共同达成协议书一份，内容为李先生分得动迁款项5万元后，放弃该房屋的相关权利，但李先生否认存在放弃动迁利益的意思表示，并对该份协议书签名、手印表示异议。2007年，李先生的妹妹李某、李某的丈夫赵某及女儿赵某某相继将户口迁入安置房屋，但从未在该公房内居住。2016年，李先生要求将户口迁入该公房，遭到李某拒绝，且李某、赵某、赵某某合谋将该公房的租赁人变更为赵某某，公房管理单位亦拒绝李先生变更房屋租赁人的请求，赵先生遂将赵某某作为被告，公房管理单位为第三人诉至法院，请求法院判令撤销公房管理单位指定赵某某为该公房承租人的行为。

法院裁判：

法院审理认为，原告（李先生）虽是系争房屋原始受配人，但是2005年签订的协议书中对动迁款进行了分割，原告已取得5万元动迁款，且原告户口未迁入系争房屋，不是该处有常住户口的共同居住人，并无申请变更承租人的资格，被告（赵某某）为该公房适格的承租人。最终判决驳回原告所有诉讼请求。

律师评析：

上海扬远律师事务所房产团队基于专注于房屋买卖、租赁、使用权房屋承租人的变更及指定等房产纠纷的处理经验认为，本案的争议焦点之一是各方签订的协议书是否真实有效。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”据此规定，双方签订的合同均系真实意思表示，应当依约履行各自义务，虽然本案中李先生称其并未口头或书面承诺过放弃自己的动迁利益，但无证据表明这一事实，且虽对该份协议书签名、手印表示异议，但未申请笔迹鉴定。故本案中法院推定该份协议书是真实有效的。

本案的另一争议焦点是李先生作为公房原始受配人，未迁入户口且未居住，同住人资格是否丧失？赵某某并非公房实际居住人，能否获得同住人资格？要解决这个问题，首先要知道同住人的概念。上海市住房制度改革办公室与上海市房产管理局联合发出的《<关于出售公有住房的暂行办法>的问题解答之二》[沪房改办发（1994）第45号]第5关于同住人含义的解答是：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》(沪房［91］公字第226号文)第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。该解答并未进一步解释如何理解“住房调配单”和“户口簿”两个条件，但基于家庭关系、公序良俗及总结上海相似案例的判例及实践考量，应当不作两个条件同时具备的理解，即满足一个条件即可。故本案中，李先生和赵某某居住均不满三年，应以住房调配单和户口簿上的同住人为准，李先生和赵某某均具有同住人资格。但鉴于居住权具有物权的性质，李先生未能提出证据反驳各方于2005年签订的协议书的真实性，法院认定其处分了其居住权并无不妥，故李先生承担了败诉的不利后果。

上海扬远律师事务所房产团队专注于房屋买卖、租赁、使用权房屋承租人的变更及指定等房产纠纷，为您提供法律咨询、非诉磋商及诉讼代理法律服务。