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“买卖不破租赁”规则，简单而言就是合同法第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这一规定被称为“买卖不破租赁”。在房屋交易的惯例中，中介提供给上下家的买卖居间合同经常会有交易房屋是否存在租赁合同的承诺条款，提示双方注意该条款，因为这直接影响着买卖合同的履行行为。 

 扬远律师在最近的电话咨询中遇到这样一个案例：2016年6月，王先生将其名下的房子出租给李小姐，并于20日签订租赁合同，租期从2016年7月1日起开始起算两年。然而同年7月15日，王先生便与刘女士签订了房屋买卖合同，以200万元的价格将房屋卖给了刘女士。另外需要注意的是，王先生一直未将房屋交付给李小姐，而是直接于7月20日将房屋交付给刘女士。此后，三方产生纠纷，李小姐要求继续履行租赁合同，刘女士不同意，三方多次交涉均未协商一致。

 经过分析，这其中的关键是如何理解“买卖不破租赁”。根据合同法第二百二十九条的规定可以看出，法律设立这一制度的本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保障承租人对房屋继续使用的权利。

其构成要件通常被认为应当包括：房屋租赁合同和买卖合同均合法有效；房屋的所有人或出租人在租赁合同期内将房屋转让给买受人；房屋已经交付承租人使用，即房屋买卖行为发生在出租行为之后。从租赁行为的效力分析，其生效的前提之一应当是房屋应当交付给承租人居住使用。

本案中，刘女士购买房屋行为虽然晚于李小姐签订合同之后，但是李小姐仅仅签订了合同，并没有实际控制房屋，刘女士已经购买并实际控制了房屋，可以认为李小姐的租赁合同并没有实际开始履行。这种情况下没办法适用“买卖不破租赁”这一规则。

因此，扬远律师在此衷心提示，面对一些朗朗上口的常见法律“常识”，我们更应当正确理解其内涵，认真分析纠纷的性质和解决方式，谨慎适用规则，而不应当流于表象。