公司律师顾问

2014年2月19日，李女士与某地产中介、业主签订一份三方二手房房屋买卖合约，购房前告知中介本人已满三年社保，其中2012年12 月公司迟交，导致系统显示补收，中介告知说没问题是具备购房资格的;次日，李女士不放心中介的说辞，一同前往房产局核实，核实结果：不具备资格。李女士以及业主通过寻找社保局以及房管局、地税局的关系后仍然不能解决本人社保问题。为此，李女士扬远律师寻求帮助。

扬远律师就一下几点问题，向李女士做出了法律建议：

1.中介是否具有告知义务，如果明知道不可以办理还隐瞒了，有意欺瞒，那么中介需要承担什么责任?中介机构在提供居间服务中具有告知义务，应当告知所涉房屋权属及是否可交易的真实信息，并负有审查买卖双方有无合法购房资格的义务。

2.李大妈，中介，业主在这份合约中分别的权利义务是什么?业主和中介机构之间、李大妈和中介机构之间均为居间合同关系，李大妈和业主为委托人，中介机构为居间人。李大妈的权利义务为享有接受真实、可靠房屋居间服务的权利、享有接受报告订约机会、媒介订约的权利，负有支付中介费及居间费用的义务;中介机构的权利义务为如居间服务完成享有中介费及居间费用的请求权，负有提供真实可靠居间服务、如实及时报告订约机会、提供媒介订约等义务。

3. 由于李大妈不具备购房资格，此份合约签订的效力如何?属于无效合同？对于无购房资格人签订的房屋买卖合同效力如何，要区分具体情况。如在限购政策实施前已签订的，且不存在法定无效事由的，合同为有效;如在限购政策实施后签订的，根据目前司法实践，因各地区限购政策仅为地方政府规章，而非行政法规直接规定，故如无相关证据证明签订合同的当事人存在明显过错而致以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;或恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;或以合法形式掩盖非法目的;或损害社会公共利益等情形，一般均作有效合同对待，多以解除合同处理。

对此问题，扬远律师提醒您，在购房中，应当注意：

1、建议选择大型、不良记录少、操作规范的中介机构提供居间服务;

2、注意仔细审查房屋性质、权属、有无抵押及异议登记、有无在租赁、有无户口挂靠、是否即将拆迁、买卖双方是否具有适格的买售资格、土地权属是否清晰等情况;

3、对违约惩罚方式、违约金数额、违约构成条件进行明确约定;

4、对合同单方解除权进行明确约定;

5、留存单证票据、合同材料等相关证据;

6、及时作出主张权利的书面意思表示，并保留证据;

7、求助律师等专业机构，采取法律途径维护合法权益。

扬远律师团队信仰法律，注重法律职业精神的塑造和培养。我们以案为本，以法为凭，把每一个案件都当成自己的事务而鞠躬尽瘁；我们精心准备、辨法析理，追求每一个案件的公平正义；我们把握全局、专注细节，对法律事务的处理和诉讼案件的代理，一丝不苟、追求极致。