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2015年，张先生通过银行抵押贷款购买本市一套二手住宅，房产证上登记的是张先生一个人的名字，目前还在正常还贷。近期，张先生因儿子即将结婚，希望将该房产过户至儿子名下作为婚房。

张先生了解到，目前《民法典》已规定“抵押人转让抵押财产的，及时通知抵押权人”即可。

因此，张先生致电扬远律所，咨询其能否根据《民法典》的最新规定，在上述银行贷款未结清的情况下，不经过抵押银行操作，直接到不动产登记中心办理过户登记？

律师解析

一、《民法典》新规：从“征得同意”到“及时通知”

2021年1月1日《民法典》正式施行之前，根据原《物权法》第191条第2款之规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产（但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）。

但现行《民法典》则从根本上改变了上述规定，依照《民法典》第426条第2款之精神，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

由此，有关抵押财产的转让程序，由必须征得抵押权人的“同意”过渡到“及时通知”抵押权人即可，极大的方便了物权流转，但也一定程度上降低了对抵押权人利益的保护程度。

二、《民法典》施行前已办理的抵押登记如何处理？

2021年4月6日，国家自然资源部为配合《民法典》施行专门出台了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，其中第3条明确规定：《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。也即《民法典》第426条第2款之规定，只能适用于《民法典》施行后新办理的抵押登记，而不适用于《民法典》施行前已经办理的抵押登记，这也符合民事立法中“法不溯及既往”的一般原则。

而本案中，张先生名下房屋的抵押登记是在2015年即《民法典》施行之前办理的，应当继续适用原《物权法》有关规定，而非《民法典》第426条第2款之规定，在银行贷款未结清、未经抵押银行同意情况下，是不能直接到不动产登记中心办理过户登记的。

三、《民法典》施行后新办理的抵押登记如何处理？

同时，根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》之规定：当事人申请办理不动产抵押权登记时，登记机构应当在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。

这也意味着，即便《民法典》规定了抵押人转让抵押财产的“及时通知”原则，但也只有在抵押合同同时满足以下两个条件时：①未约定“禁止或限制转让抵押不动产”条款；②抵押合同是在《民法典》施行后签订的，才能适用《民法典》第426条第2款之规定。

如果双方在签订抵押合同时明确约定有“禁止或限制转让抵押不动产”的条款，仍应以双方的约定优先。

扬远律师提醒

不动产抵押系公民对于自身财产的重大处分行为。《民法典》施行后，抵押不动产的转让由“必须征得抵押权人同意”变更为“应当及时通知抵押权人”，上述法律规定的修订必将引起不动产抵押登记方方面面的深刻变化。

扬远律师提醒您，如您遇到类似纠纷，可及时咨询专业律师，以依法维护自身权益。