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公房动迁，一般承租人和同住人才享有动迁利益，承租人一般不受他处是否享受过福利分房的限制。如果原承租人过世，临近动迁才变更新的“承租人”，新的“承租人”和动迁前已变更的承租人有什么不同？新的“承租人”又享有哪些权利，应承担哪些义务？是否还受他处有房的限制？对动迁利益分割有何影响？司法实践中，对于此类“承租人”又该如何认定？

今天，上海扬远律师事务所房产团队通过一则案例，结合目前的司法实践，系统分析上述问题，帮你解开这些疑问！

案例介绍：

张老太太和老公生育一个儿子王某甲、一个女儿王某乙。

上世纪60年代，张老夫妻二人通过单位分配获得虹口区平凉路一套公房，承租人为张老太太的老公，一家四口一直居住其中。

1985年，王某甲结婚，其工作单位分配了一套公房，住房调配单载明新配房人员为王某甲及妻子，居住面积18平米，承租人为王某甲。之后，王某甲搬离平凉路公房，同时将户籍迁至新配公房。

1990年，王某乙因结婚搬离平凉路公房，同时将户籍迁至老公承租的公房。此后，平凉路公房一直由张老太夫妻二人居住。

2000年，王某甲将自己新配公房出售，另行购置商品房居住，但将户籍迁入平凉路公房。

2005年，张老太太的老公去世，自此开始平凉路公房一直由张老太太一人居住，承租人一直没有变更。

2018年7月，虹口区住房保障和房屋管理局作出旧城区改建征询公告，平凉路公房纳入征询范围。同月5日，王某甲申请变更平凉路公房承租人，经张老太太同意，王某甲变更为公房承租人。

2018年9月，虹口区政府发布征收决定，平凉路公房纳入征收范围。同月20日，王某甲和房屋征收部门签订了征收协议，共计获得动迁款360万元。上述款项均由王某甲领取，并全部据为己有。张老太太坚持认为当时变更就是为了将来签协议方便，王某甲享受过福利分房，无权分得动迁款；王某甲则坚持认为自己是“承租人”，不受他处有没有福利分房的限制。双方发生争执。

王某甲是不是公房的“承租人”？王某甲他处享受的福利分房，会不会影响其获得本次动迁款？法院一般会如何认定？

“承租人”是公房动迁中最常见的主体。实践中，公房的原承租人已经过世，因种种原因未变更承租人的情况比比皆是。以上述案例为例，公房原承租人过世多年，一直未办理变更手续，临近动迁才变更的“承租人”，就是最为特殊的情况之一。

什么是公房的“承租人”？

我们通常所称的公房“承租人”即公有房屋的租赁户名，也就是和出租人建立租赁关系的人，一般只有一个，往往以公房租赁凭证的记载为准。

公房“承租人”去世，可以变更承租人吗？

可以！根据上海市公有房屋的相关规定，公房的承租人过世后，符合条件的共同居住人可以继续承租房屋，申请办理租赁户名的变更程序。符合条件的同住人可协商变更，如协商一致，可共同申请变更；如无法协商一致，公房的出租人有权在符合条件的共同居住人中进行指定。这就是公有房屋租赁户名的变更手续！ 

临近动迁还能变更“承租人”？

能！这里需要明确一点，我们常说的“动迁”一般是指征收决定作出。结合相关法律规定，在公有房屋被纳入征收范围之前，仍应维持公有房屋的原租赁关系。一旦征收决定作出，原有的租赁关系将不复存在。理论上说，只要征收决定未正式作出，“承租人”一样可以变更。

但需要强调的是，以上海市的公有房屋为例，动迁一般会历经意见征询、征收决定作出、房屋评估、签约、搬迁、放款等流程。也就是说，在征收决定作出之前，征收部门往往会就是否同意征收进行意见征询，如果反对居民数达到一定比例，征收工作将不会继续进行，征收决定将不会作出。

这就造成一种现象：从意见征询到征收决定作出期间，不少人得到动迁的消息后争当“承租人”，纷纷申请变更“承租人”。

为什么临近动迁，要纷纷争当“承租人”？

按照上海市的相关规定，公有房屋的动迁利益一般归承租人和同住人享有，同住人往往要符合户口、实际居住且他处无房三个条件，而承租人有两个特权：其一，其有权直接和征收部门签订协议，有权选择货币补偿还是房屋产权调换。简单来说，可以理解为：拿钱还是拿房？“承租人”说了算！其二，在分配动迁利益时，承租人一般不受他处是否享受过福利分房或实际居住的限制。换句话说，原则上只要当了公房的“承租人”，就一定享有动迁利益，不论有没有实际居住或在他处有没有享受过福利分房。

这就是多数本没有“承租人”的公房，在临近动迁或者得到动迁的消息后，大家要纷纷争当“承租人”的原因。

临近动迁变更的“承租人”，真能得偿所愿吗？

不见得！临近动迁变更的“承租人”不同于普通的“承租人”。实践中，由于征收部门已经开始征询意见，动迁的消息已经满天飞，此时即便协商一致变更“承租人”，考虑到动迁即将开始，出租人一般不再发放租赁凭证。

而且，最为关键的是：就目前的司法实践来说，在临近动迁变更的“承租人”并不能当然视为正常程序下变更的“承租人”，法院一般倾向认为：如无其他约定，在征收部门已经明确开始意见征询后变更的“承租人”，该“承租人”身份本质上应视为动迁过程中协商确定的签约代表，其是否有权获得动迁补偿款仍应参照同住人的认定标准作出判断。

由此看出，临近动迁变更的“承租人”，不见得真能得偿所愿。前述案例中，平凉路公房原承租人为张老太太的丈夫，去世多年却一直未办理变更承租人。而王某甲他处享受过福利分房，之后将户籍迁入平凉路公房，虽在征询公告作出后变更为“承租人”，本质上为动迁过程中确定的签约代表，因他处享受过福利分房，应无权再主张平凉路公房的动迁利益。

当然，公房拆迁本身就具有极强的政策性，法律规定又纷繁复杂，所涉纠纷往往涉及诸多法律问题，具体还应当结合案件事实进行个案分析，不能一概而论。扬远律师建议您，如遇类似纠纷，务必及时委托专业人士处理，以最大化维护您的合法权益。