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扬远析法:赠与的房子还能要回来吗?

近日,由江疏影童谣毛晓彤主演的电视剧《三十而已》正在热播,剧中位女主人公在婚姻、事业、感情上的遭遇,也引起了广大观众的共鸣。在《三十而已》13集中,刚刚结婚3年的陈屿、钟晓芹夫妇,因感情不和离婚。在钟晓芹过完30岁生日的第二天,两人来到民政局办理协议离婚手续。在民政局工作人员主持离婚财产分割时,陈屿表示要将自己婚前付首付的一套房产分给钟晓芹一半,并据此签订了离婚协议书。

 

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。赠与系诺成合同,在赠与人与受赠人就赠与事项达成一致时,赠与合同即成立并生效,但根据《合同法》第186条规定,赠与人在产权转移之前对于赠与财产有任意撤销权。那么针对现实生活中常见的房产赠与情形,在什么情况下赠与人可以撤销赠与呢?扬远律师今日为您解读。

 

1、离婚协议中对房产的赠与能否撤销?

陈屿在离婚协议中约定房子一人一半,本质上属于对个人财产部分赠与行为电视剧中陈屿出于对钟晓芹的亏欠心理,尚能在离婚时将自己名下房产主动分给对方;而在现实生活中,这种好聚好散情形情况毕竟少之又少,许多夫妻反而因为房产分割问题对簿公堂。根据《合同法》第186条规定:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。陈屿在办理完离婚登记后反悔拒不履行离婚协议书约定的话否依据《合同法》第186条规定,主张撤销对于该房产份额的赠与

对于上述问题,在司法实践中绝大多数法院是持否定态度的。离婚协议中关于房产的赠与,并非简单的财产处分行为,而是与夫妻身份关系的解除及其他共有财产的分割具有互为条件、不可分离的密切关联,因此应当优先适用《婚姻法》及其司法解释有关规定,而非适用《合同法》有关规定。根据《婚姻法司解释(二)》第8条规定:离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。因此,除非在订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形,离婚协议中对于房产的赠与是不能撤销的。

2在公证、更名的房产赠与能否撤销?

在现实生活中,出于家庭和睦的考虑,许多人会将婚前个人购买的房产,在婚后通过公证、更名的方式加上对方的名字。如果在办理公证、更名的过程中,双方因发生了其他家庭矛盾,那么赠与人能否依据《合同法》第186条的规定,主张撤销对于该房产份额的赠与

根据《公证法》第32条第2款规定:公证书自出具之日起生效。故对于仍在办理过程之中,尚未出具公证书的房产赠与合同,赠与人可向公证处提出停止办理公证书的申请,即视为对该赠与合同的撤销。若公证书已出具,则赠与人无法依据《合同法》第186条规定撤销该赠与合同。

根据《物权法》第14条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时(而非发放房产证时)发生效力。故在赠与人在申请办理不动产变更登记后,且该变更登记记载于不动产登记簿之前,仍可撤销该赠与行为。以上海市为例,赠与人可以在申请办理不动产变更登记之日起5天内,申请撤销变更登记。若更名已完成,即已登记不动产登记簿,则房产赠与的权利转移已完成,赠与人无法依据《合同法》第186条规定撤销该赠与合同。

3、已经公证、更名的房产赠与能否撤销?

在现实生活中,一些子女打着赡养父母的名义,要求父母将其名下房产赠与给自己,待赠与公证、更名完成后,又不履行赡养父母的义务。那么这种情况下,父母能否撤销已经公证、更名的房产赠与?答案是肯定的。

根据《合同法》第192条规定,在赠与房产已经公证、更名后,受赠人有下列情况之一,赠与人仍然可以撤销赠与:(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。因此,若子女在接受房产赠与后,并不履行赠与合同约定或法定的赡养义务,父母可向人们法院起诉要求撤销该赠与合同。但是须注意,该撤销权应当自赠与人知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

房子,对于每个家庭、个人来说都有着及其特殊的意义。房产赠与,绝对属于对个人财产的重大处分行为,建议您在作出决定之前再三斟酌、慎之又慎。扬远律师提醒您,如因房产赠与行为产生纠纷,在协商无果的情况下,要及时选择专业律师,通过法律手段维护自己的合法权益。

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