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在公房拆迁中，一般只有承租人和共同居住人（以下简称“同住人”）才享有拆迁利益。其中承租人是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。扬远律师在日常解答的法律咨询中，只要涉及到公房拆迁，必然会涉及到同住人的问题。那么，到底什么才算同住人？同住人需要符合哪些条件？有没有例外情况？这是公房拆迁中大家最关心的问题。今天，上海扬远律师事务所房产团队的律师将结合法律规定以及司法实践，为您系统解读到底什么才是“同住人”！

一个前提：在典型拆迁中，只有公房拆迁才涉及同住人！

以上海为例，比较典型的房屋拆迁包括公房拆迁、产权房或私房拆迁、农村宅基地房屋拆迁。一般只有在公房拆迁中，才会涉及到同住人的认定问题。如果是产权房或私房，拆迁利益原则上归产权人所有，产权人以房产证或土地证载明的权利人为准；如果是农村宅基地房屋，拆迁利益原则上归立基人或房屋所有权人所有；如果是公房的拆迁，拆迁利益原则上归承租人和同住人所有。

因此，在房屋拆迁时讨论“同住人”的前提，一定是公房拆迁！

两种同住人：公房拆迁“同住人”不同于公房租赁“同住人”！

在上海的公房纠纷中，比较常见的两种情况是公房拆迁时“同住人”纠纷和公房租赁“同住人”纠纷。

公房承租人死亡或变更、分列租赁户名时，涉及到“同住人”的认定。依据《上海市房屋租赁条例》，这里的同住人指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、同住人在本处结婚的配偶或出生的子女，且在本处实际居住的，可不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。

而公房拆迁时的“同住人”，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

由此可见，公房拆迁“同住人”与公房租赁“同住人”的认定标准存在着细微差别。公房租赁关系中的“同住人”要求在承租人死亡或变更租赁关系时原则上需要连续居住一年以上，因结婚、出生实际居住的不受此限制；而公房拆迁时的“同住人”则要求曾经实际居住一年以上即可。

三个要素：户口、实际居住以及他处无房！

通过前述分析可以发现，公房拆迁时的同住人，原则上需要具备三个要素：户口在册、实际居住满一年、他处无房或他处有房但居住困难。在司法实践中法院也往往结合这三个要素进行分析：

要素一：户口在册，即拆迁许可证核发或征收决定作出时，在被拆迁公房处有本市常住户口；

要素二：实际居住满一年，即在被拆迁公房处曾经实际居住一年以上；需要注意的是，这并非要求在拆迁时仍然实际居住，只要曾经实际居住满一年即可；

要素三：他处无房或他处有房但居住困难。他处房屋限于福利性质的房屋，他处有房但居住困难限于人均居住面积不足法定最低标准。

关于同住人的认定，实践中最容易产生纠纷的就是要素三，即关于他处房屋以及居住困难的举证和认定。对此，上海高院虽做了明确规定，但个案中如何认定却往往发生争议：福利性质的房屋包含哪些范围？何为法定最低标准？扬远律师将在此后的公众号文章中为您做进一步分析，本文不再赘述。

四个例外：特殊情况下，依然可以视作同住人！

认定同住人，牢牢记住以上三个要素就能解决问题了吗？显然不能！

上述三个要素仅仅是同住人的原则规定，但往往有原则必然有例外。司法实践中，拆迁纠纷之所以复杂，同住人的认定之所以备受关注，就是因为其中涉及到太多的例外情况，这些例外就成为个案处理过程中最大的难点。

依据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条，具备以下四种情形之一的，可以“视作”同住人：

1．具有本市户口，因结婚而实际居住，即使居住未满一年；

2．无本市常住户口，因结婚而实际居住满五年；

3．在被拆迁公房处有本市户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处未取得福利性房屋的；

4．因服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公房，他处没有福利性房屋的。

以上情形中，具体如何认定，还需要结合个案进行分析。除此之外，上海高院还进一步规定了几种特殊情形下不能被视作同住人，无权分得拆迁利益。

综上，公房拆迁本身就具有极强的政策性和地域性，法律规定又纷繁复杂，公房拆迁纠纷往往涉及诸多法律问题，同住人的认定仅仅是其中最疑难、复杂的问题之一。扬远律师建议您，如遇类似纠纷，请务必及时委托专业人士处理，以最大化维护您的合法权益。