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购买的公房动迁,是否需要适用同住人的规定?

对于公房拆迁,原则上只有承租人和同住人能享受拆迁利益,而认定同住人的条件之一是没有享受过福利性分房。

那么,如果购买了房屋的承租权,此时的房屋性质是否仍然属于公房?已经享受过福利分房的人能否享受此房屋的动迁利益?今天扬远律师结合一个案件为您分析解答。

案情介绍

倪某与邱某原系夫妻关系,双方于1983年7月登记结婚,于2007年4月3日登记离婚。

海宁路房屋(以下简称“系争房屋”)为双方于2006年2月(婚姻关系存续期间)置换所得的公房,承租人登记为邱某。倪某与邱某离婚后居住系争房屋至2010年前后,后系争房屋短暂出租一段时间后,由邱某再婚家庭居住直至征收。征收前,系争房屋内有倪某、邱某及邱某家人等5人户籍在册。

法院另外查明,本市天潼路房屋于2004年左右动迁,承租人原为倪某之母,安置对象包括当时的倪某、邱某家庭3人在内,倪某、邱某取得动迁款后购买了系争房屋;倪某与邱某婚姻关系存续期间其家庭曾分配跃高新村房屋;倪某名下有位于本市中原路的产权房屋一套。

倪某与邱某离婚时通过离婚协议书约定:“双方离婚后,若有涉及公有居住房屋租赁户名(包括房地产权利人)变更、分立、遇动迁和户口迁移、户口分户等事项,双方依照政策法规的规定及时到有关部门办理申请手续。”

2019年5月27日,系争房屋所在地区被纳入征收范围。2019年6月10日,邱某与征收单位签订征收协议。根据该征收协议,认定系争房屋建筑面积16.79平方米,系争房屋价值补偿款1,675,391.21元;另有各类奖励合计130余万元。

双方争议

邱某认为,倪某曾享受过跃高新村房屋福利分房,不是系争房屋同住人,不应分得系争房屋动迁安置款。

倪某则认为,系争房屋是双方婚姻关系存续期间以家庭财产在市场上购买取得,并不是按照国家福利政策受配取得。尽管登记的承租人是邱某,但是居住和使用权归双方共同所有,倪某也从未放弃过对系争房屋享有的权利。

后倪某向法院起诉,请求依法分割系争房屋的征收利益,要求分得货币补偿款138万元。

法院观点

一审法院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

系争房屋虽为公房,但并非按国家福利政策受配取得,而是在倪某、邱某婚姻关系存续期间以家庭财产在市场上购买取得,尽管登记的承租人为邱某,但系争房屋的居住使用权归属倪某、邱某双方,双方对系争房屋均享有居住使用权。

因婚姻关系的解除双方不能共同居住使用系争房屋,自愿离婚协议书中对于系争房屋居住使用权的归属未进行明确约定,倪某户籍在系争房屋中,且离婚后亦曾实际居住系争房屋,倪某虽未提供证据证明邱某承诺系争房屋的征收利益由双方各半分割,然亦无证据证明倪某放弃了其在系争房屋中享有的权利,故倪某有权分割系争房屋的征收利益。

因征收前,系争房屋长期由邱某居住使用,故征收补偿款中与居住、搬迁相关的款项由邱某分得。倪某放弃征收协议外结算单另行发放的款项,系对自身权利的处分,与法不悖,予以照准。

综合考量系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、居住状况、人员结构、享受住房福利的情况等因素,酌情确定倪某应分得系争房屋征收补偿款100万元。

后邱某一方提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

律师分析

一般来说,倪某在他处享受过福利分房,且享受过房屋动迁货币补偿款,本来是不符合同住人条件的,但是在本案中为什么能获得拆迁款呢?其主要原因在于系争房屋的来源。

系争房屋虽为公房,但并非按国家福利政策受配取得,而是倪某和邱某夫妻二人通过市场价购买公房承租权所得,是否享受过福利分房并不影响倪某获得征收利益。

因此,法官在进行拆迁利益分配时,并非按同住人标准进行判断,而是参考共有财产分割综合考虑房屋来源、购买价格等因素, 基于此认定倪某并未放弃系争房屋的权利,最终判决倪某分得征收补偿利益100万元。

需要注意的是,以上仅为个案,在公房动迁纠纷中,同住人的认定依然十分重要。法官在判决时,也会综合考虑各项因素进行裁量,因此,切不可对号入座。

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